GRONINGEN, KAMERVERHUURTOREN - VELDBOOM BELEGGINGEN B.V.,

RECHTBANK NOORD NEDERLAND

Buurt dolgelukkig na winst in rechtszaak tegen ‘studentenflat’

Omwonenden kregen het voor elkaar dat een studentenflatje in Groningen moet worden afgebroken van de rechter. De eigenaar snapt er niets van.

 

Rechtbank Noord-Nederland. 

 

Datum uitspraak 05-10-2016; Datum publicatie 11-10-2016; Zaaknummer C/18/152922 / HA ZA 14-34;1Rechtsgebieden: Civiel recht; Inhoudsindicatie: Vordering van omwonenden strekkende tot afbraak van een kamerverhuurcomplex. De vordering van enkele omwonenden wordt toegewezen. De rechtbank oordeelt dat de door hen ondervonden hinder zodanig ernstig is, dat gesproken dient te worden van onrechtmatige hinder die toewijzing van de (primair) gevorderde afbraak rechtvaardigt. Het hebben van een bouwvergunning met formele rechtskracht staat een beroep op artikel 5:37 BW niet in de weg.

 

Vonnis van 5 oktober 2016.

 

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

-het tussenvonnis van 11 maart 2015,

-het proces-verbaal van comparitie en descente van 17 juni 2015,

-de akte van mr. Knot van 16 augustus 2015,

-de akte van mr. Buikes van 16 september 2015,

-de akte van mr. Buikes van 4 november 2015, tevens houdende een verzoek tot benoeming van een deskundige,

-de antwoordakte van mr. Knot van 16 december 2015 houdende een verzet tegen de wijziging/vermeerdering van eis tevens houdende verzet tegen het verzoek tot benoeming van een deskundige.

2 De feiten

2.1.

[eiser 1] en [eiser 2] , [eiser 3] , [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] zijn eigenaars van woningen staande en gelegen aan respectievelijk de [straatnaam] , [straatnaam] , [straatnaam] , [straatnaam] en [straatnaam] te Groningen. Met uitzondering van [eiser 6] - die zijn woning heeft verhuurd - zijn zij allen woonachtig in deze woningen. Voor [eiser 3] heeft te gelden dat zij woonachtig is op de bovenverdieping ( [straatnaam] ) en dat de benedenverdieping ( [straatnaam] ) door haar aan (een) derde(n) wordt verhuurd.

2.2.

Veldboom is een bedrijf dat zich richt op de belegging in vastgoed, onder andere door middel van renovatie van panden en de verhuur ervan.

2.3.

In oktober 2013 heeft Veldboom de woningen staande en gelegen aan de [straatnaam] en [huisnummer] in eigendom verkregen.

2.4.

Bij schrijven van 5 maart 2014 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen (hierna: het college) Veldboom een omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen en opbouwen van de garage gelegen achter de woning [straatnaam] tot kamerverhuurcomplex. De opbouw strekt tot het aanbrengen van 3 bouwlagen op de bestaande garage. Blijkens de aan de bijlage gehechte vergunningaanvraag bedragen de geschatte bouwkosten € 165.000,00.

In de motivering van het besluit van het college staat dat de activiteit bouwen is getoetst aan de van toepassing zijnde regelgeving als opgenomen in het bestemmingsplan Korrewegwijk - de Hoogte 2009, het Bouwbesluit 2012, de Welstandsnota en de Groninger Bouwverordening. Het college heeft in haar besluit (voor zover hier van belang) het volgende overwogen:

(…) Het bouwen is niet in strijd met het genoemde bestemmingsplan waarin de locatie de bestemming Waarde – Beschermd stadsgezicht + Wonen heeft. Ook voldoet het bouwen aan de eisen zoals deze zijn opgenomen in de Welstandsnota. De aanvraag is getoetst aan de van toepassing zijnde bepalingen uit het Bouwbesluit 2012 en de Groninger Bouwverordening. (…)

2.5.

Tegen voornoemd besluit van het college heeft bezwaar opengestaan. [eisers] hebben geen bezwaar en/of beroep aangetekend tegen de verleende omgevingsvergunning voor de bouw van het kamerverhuurcomplex.

2.6.

Bij schrijven van 29 april 2014 heeft het college Veldboom een omgevingsvergunning verleend voor het splitsen van de woning aan de [straatnaam] [huisnummer] te Groningen. Tegen deze vergunningverlening heeft [eisers] bezwaar gemaakt. Bij beslissing van 9 december 2014 zijn de bezwaren ongegrond of niet-ontvankelijk verklaard. Op het moment waarop de comparitie na antwoord in deze procedure plaatsvond was een beroepsprocedure aanhangig inzake de door het college verstrekte splitsingsvergunning.

2.7.

Medio mei 2014 heeft Veldboom een aanvang gemaakt met de bouw van het kamerverhuurcomplex.

2.8.

Bij brief van 27 juni 2014 heeft (de toenmalig rechtshulpverlener van) [eiser 3] aan Veldboom geschreven:

(…) Het gaat over schade die cliënt heeft geleden en in de toekomst nog zal leiden door de het oprichten van een gebouw en het verrichten van bouwwerkzaamheden op het perceel [straatnaam] / [huisnummer] te Groningen. Namens cliënt stel ik u hierbij aansprakelijk voor deze schade en sommeer u de bouwwerkzaamheden per ommegaande stop te zetten.

Feitelijke situatie

Mijn cliënt is eigenaar van het pand met bijbehorende tuin aan de [straatnaam] . Het perceel [straatnaam] [huisnummer] grenst aan de achterzijde direct aan het perceel van cliënt. Cliënt heeft geconstateerd dat u momenteel op het perceel [straatnaam] / [huisnummer] een groot appartementencomplex voor studenten realiseert. Cliënt ondervindt ernstige overlast en schade door de bouw van dit complex.

Juridische situatie

Voor zover cliënt kan nagaan bouwt u volledig in afwijking van aan u verleende vergunningen en in strijd met burenrechtelijke bepalingen. Cliënt heeft geconstateerd dat er drie verdiepingen gerealiseerd worden, terwijl in de omgevingsvergunning 2 verdiepingen zijn aangegeven. Er worden bovendien enorme vensters, althans muuropeningen, gerealiseerd binnen 2 meter van de erfafscheiding. Deze openingen geven rechtstreeks uitzicht op de tuin van cliënt. Hiermee handelt u niet alleen in strijd met art. 5:50 BW, maar dit is tevens een zo ingrijpende aantasting van de privacy van cliënt dat er sprake is van onrechtmatig handelen. Cliënt behoeft deze inbreuk op zijn leefomgeving in redelijkheid niet te accepteren.

U handelt direct in strijd met artikel 5:37 BW en handelt onrechtmatig door het realiseren van dit bouwwerk.

Het uitzicht en woongenoot voor cliënt wordt weggenomen door de hoge blinde muur die zeer dicht op de woning staat. Er valt er significant minder daglicht in de woning en op het balkon, welke een zuidwestelijke oriëntatie hebben. De woning krijgt aan de achterzijde een beklemmend en koker effect. De akoestiek in de binnentuin veranderd/verslechterd. De (omgevings)geluiden van cliënt zelf en andere omwonenden blijven hangen tussen de muren, en worden weerkaatst. De privacy wordt aanzienlijk aangetast en de waarde van de woning van cliënt verminderd aanzienlijk.

Bij dit alles verwijs ik u naar een vonnis van de rechtbank Zwolle van 16-3-2011 zaaknr 175339-HA ZA 10-1201) in een soortgelijke zaak. Uit deze uitspraak volgt dat de bovenstaande namens cliënt naar voren gebrachte argumenten hout snijden.

Conclusie

Ik verzoek u dan ook, en voor zover noodzakelijk sommeer ik u, om per direct de

werkzaamheden te beëindigen en beëindigd te houden en de gerealiseerde aanbouw binnen 20 dagen na heden te verwijderen.

Mocht cliënt binnen genoemde termijn niet of afwijzend van u vernemen dan acht cliënt zich vrij u zonder nadere aankondiging in rechte te betrekken.

[eiser 1] , [eiser 2] , [eiser 4] en [eiser 6] hebben op 26 en 27 juni 2014 brieven met een soortgelijke strekking aan Veldboom geschreven.

2.9.

Bij brief van 12 september 2014 heeft mr. Buikes namens [eisers] Veldboom gesommeerd de gerealiseerde onroerende zaak te verwijderen.

2.10.De woningen van [eisers] en Veldboom zijn gelegen in de Korrewegwijk. Het betreft een wijk in het noordoosten van de stad Groningen, gelegen aan weerszijden van de [straatnaam] , waarvan de naam ook is afgeleid. De structuur van de vooroorlogse bebouwing in en rond de [straatnaam] wordt bepaald door aaneengesloten bouwblokken. De ruimte waarbinnen Veldboom haar opbouw heeft gerealiseerd wordt geheel omsloten door bebouwing gelegen aan de [straatnaam] , de [straatnaam] , de [straatnaam] en de [straatnaam] . De achter de bouwblokken gelegen ruimte wordt - zo heeft de rechtbank tijdens de descente vastgesteld - op uiteenlopende wijze door de verschillende eigenaren in gebruik genomen. Er zijn tuinen met hoog opschietend groen ingericht en in enkele gevallen is de ruimte deels benut voor de realisatie van een uitbouw, een schuur, stalling, terras of garage. Aan de achterzijde van de oorspronkelijke bebouwing aan de [straatnaam] zijn op het niveau van de eerste etage balkons gesitueerd. Dat is ook het geval bij de woning die eigendom is van [eiser 1] en [eiser 2] . De door Veldboom geplaatste opbouw wijkt gezien de omvang van het bouwwerk in belangrijke mate af van de overige opstallen in de directe omgeving die achter de bouwblokken zijn gerealiseerd. Vanwege de opbouw is een bouwblok ontstaan met een hoogte van circa 11 meter. De opbouw overtreft in hoogte de voorgelegen oorspronkelijke vooroorlogse bebouwing aan de [straatnaam] (zie bovenstaande bij akte van 16 augustus 2015 door Veldboom in het geding gebrachte foto).

2.11.

Veldboom heeft de hem in eigendom toebehorende woningen verbouwd tot een kamerverhuurcomplex. Als gevolg van deze verbouwing is huisvesting ontstaan voor een aanzienlijke groep van circa 16 studenten. Een substantieel deel van deze groep is woonachtig in de achter de oorspronkelijke bebouwing gerealiseerde opbouw.

2.12.

Naar aanleiding van door [eisers] en andere omwonenden ondervonden (geluids)overlast van de studenten in het appartementencomplex zijn klachten ingediend bij Meldpunt Overlast en Zorg van de gemeente Groningen.

3 De vordering

[eisers] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. primair: Veldboom te veroordelen tot volledige afbraak van het door haar gebouwde en in het lichaam der dagvaarding in punt 4 omschreven kamerverhuurcomplex, gevestigd aan de [straatnaam] / [huisnummer] te Groningen, aan te vangen binnen twee weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis, en daarna niet meer opnieuw, geheel of gedeeltelijk, weer op te bouwen, en het terrein weer in originele staat te brengen van vóór de aanbouw, met plaatsing van het in het lichaam der dagvaarding omschreven schuurtje in de brandgang van eiseres sub 3, A. [eiser 3] , en uiterlijk te voltooien binnen twee maanden daarna;

II. het hier bovenstaande onder a op verbeurte van een niet voor compensatie vatbare

dwangsom van € 5.000,-- per dag, of gedeelte van een dag, dat Veldboom niet aan de uitgesproken hoofdveroordeling van het in deze te wijzen vonnis zal voldoen,

III. subsidiair: voor zover het hier bovenstaande onder I niet kan worden toegewezen of gedeeltelijk niet kan worden toegewezen, Veldboom te veroordelen tot schadevergoeding, waaronder materiële en immateriële schadevergoeding, zoals in het lichaam van de dagvaarding omschreven, eventueel nader op te stellen bij staat en te vereffenen volgens de wet dan wel door de rechtbank ex aequo et bono vast te stellen,

IV. Veldboom te vooroordelen in de kosten van dit geding,

V. Veldboom te veroordelen in het nasalaris van de proces-advocaat van [eisers] ter zake de kosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv, die na de uitspraak en vóór de al dan niet noodzakelijke ten uitvoerlegging zullen ontstaan en deze volgens gebruik te begroten op 50% van één punt van het toepasselijke liquidatietarief.

(4. 4n 5: standpunten van eisers en verweerder)

6 De beoordeling

Plan van aanpak

6.1.

De rechtbank zal hierna eerst ingaan op enkele formele aspecten. Vervolgens zullen de beide grondslagen van de vordering (artikel 5:50 BW en artikel 5:37 BW) aan de orde komen. Ten slotte zal de rechtbank beslissen over de primaire vordering strekkende tot afbraak van (een deel van) het door Veldboom gerealiseerde kamerverhuurcomplex en de subsidiaire vordering strekkende tot schadevergoeding, althans, ter vaststelling van die schade, tot verwijzing naar een schadestaatprocedure.

Ten aanzien van het petitum

6.2.

De rechtbank volgt Veldboom in haar verweer dat het door [eisers] geformuleerde petitum (onder I) ruimte laat voor interpretatie omdat daaruit zou kunnen worden begrepen dat [eisers] de sloop van het gehele complex staande en gelegen aan de [straatnaam] en [huisnummer] heeft beoogd te vorderen. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de in de dagvaarding gegeven onderbouwing van de vordering van [eisers] en de daarop ter comparitie gegeven toelichting echter genoegzaam dat zij heeft bedoeld te vorderen Veldboom te veroordelen tot afbraak van de 3 bouwlagen tellende opbouw die door Veldboom is aangebracht op de zich aan de achterzijde van de woningen, staande en gelegen aan de [straatnaam] en [huisnummer] , bevindende (voormalige) garage. De rechtbank zal de vordering dan ook in die zin verstaan. Het is de rechtbank niet gebleken dat Veldboom vanwege de bij haar bestaande onduidelijkheid omtrent het gevorderde in de verdediging van haar belangen is geschaad. Voor zover Veldboom in haar verweer heeft aangevoerd dat de vordering op dit formele punt dient te worden afgewezen, verwerpt de rechtbank het verweer.

6.3.

Uit de inhoud van de akte van 4 november 2015 (onder randnummers 14 en 15) kan worden begrepen dat [eisers] naast de afbraak van de opbouw, een vergoeding van schade, waaronder immateriële schade, geleden en te lijden tot het moment van afbraak heeft beoogd te vorderen. De rechtbank stelt vast dat [eisers] haar vordering niet aldus in het petitum heeft geformuleerd, waar (kort gezegd) primair afbraak van de opbouw en subsidiair - voor het geval de gevorderde afbraak zal worden afgewezen - een vergoeding van materiële en immateriële schade is gevorderd. Voor zover [eisers] heeft beoogd haar vordering bij genoemde akte te wijzigen overweegt de rechtbank het volgende.

In beginsel staat het [eisers] vrij haar eis of de gronden daarvan schriftelijk, bij conclusie of akte ter rolle, te veranderen of te vermeerderen tot het moment waarop eindvonnis wordt gewezen. De rechtbank acht onderhavige vermeerdering van eis evenwel in strijd met de goede procesorde. De gewijzigde eis zal op de voet van het bepaalde in artikel 130 lid 3 Rv buiten beschouwing worden gelaten omdat dit deel van de vordering onvoldoende duidelijk is geformuleerd, de gewijzigde vordering niet in het petitum is opgenomen en de eiswijziging bovendien in een zeer laat stadium is gepresenteerd.

Afstand vensters (artikel 5:50 BW)

6.4.

Onder verwijzing naar artikel 5:50 BW heeft [eisers] aan de tot afbraak van de opbouw strekkende vordering (mede) ten grondslag gelegd dat verschillende vensters in de opbouw zich binnen een afstand van 2 meter van de erfgrens van [eisers] bevinden. Ter comparitie heeft [eisers] haar stelling genuanceerd en verklaard dat sprake is van een geringe overtreding van enkele centimeters. De rechtbank oordeelt hierover als volgt.

6.5.

Naar de rechtbank tijdens de descente heeft geconstateerd verschaffen de vensters in de opbouw uitzicht in de keuken en achterkamer van [eiser 1] en [eiser 2] en op de tuin en het terras gelegen achter de woning van [eiser 3] . Die enkele constatering maakt evenwel niet reeds dat sprake is van een handelen in strijd met artikel 5:50 lid 1 BW. Tijdens de descente is niet gebleken dat de in de opbouw geplaatste vensters zich binnen twee meter van de perceelgrens van de erven van [eisers] bevinden. De rechtbank neemt daarbij in overweging dat die afstand ingevolge artikel 5:50 lid 3 BW dient te worden gemeten ‘rechthoekig uit de buitenkant van de muur, daar waar de opening is gemaakt’. Deze bepaling ziet op raam- of deuropeningen en geeft weer dat slechts ramen en deuren die (bezien vanuit de positie dat men voor de raam- of deuropening staat) recht naar voren uitzicht geven op het naburige erf strijdigheid met het bepaalde in artikel 5:50 lid 1 BW kunnen opleveren. Ook uit de wetsgeschiedenis bij artikel 5:50 BW volgt dat de wetgever de beperking tot rechtstreeks (in tegenstelling tot zijdelings) uitzicht besloten heeft geacht in het meetvoorschrift van het derde lid van artikel 5:50 BW (vgl. Gerechtshof Amsterdam 6 juli 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BN0268). Van dit rechtstreekse uitzicht (in tegenstelling tot zijdelings) op de woning van [eisers] is de rechtbank niet gebleken. De rechtbank volgt [eisers] derhalve niet in haar stelling dat in strijd met artikel 5:50 BW is gehandeld.

Onrechtmatige hinder (5:37 BW)

6.6.

Ingevolge artikel 5:37 BW mag een eigenaar van een erf niet aan de eigenaar van een ander erf hinder toebrengen op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, zoals door het onthouden van licht en lucht of door het veroorzaken van overlast.

De vraag of hinder onrechtmatig is, hangt af van de aard, ernst en duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder de plaatselijke omstandigheden. Daarbij dient onder meer rekening te worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend en de mogelijkheid, mede gelet op de daaraan verbonden kosten, en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te nemen. Voorts is mede van belang of degene die zich beklaagt over de hinder zich ter plaatse heeft gevestigd voor dan wel na aanvang van de hinder veroorzakende activiteiten. In dat laatste geval zal hij een zekere mate van hinder eerder hebben te dulden.

6.7.

Het hebben van een bouwvergunning met formele rechtskracht vrijwaart de houder die overeenkomstig die bouwvergunning bouwt niet van aansprakelijkheid wegens het veroorzaken van onrechtmatige hinder (Hoge Raad 21 oktober 2005, JOR 2006, 116). Het antwoord op de vraag of en in hoeverre een door de overheid verstrekte vergunning invloed heeft op de beoordeling van de aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad van degene die overeenkomstig de hem verstrekte vergunning handelt, doch daarbij schade of hinder toebrengt aan derden, hangt af van de aard van de vergunning en het belang dat wordt nagestreefd met de regeling waarop de vergunning berust, zulks in verband met de omstandigheden van het geval (HR 10 maart 1972, NJ 1972, 278). Daarbij heeft in beginsel te gelden dat de vergunninghouder er op mag vertrouwen dat de vergunning overeenkomstig de wet is verleend en de overeenkomstig de wet in aanmerking te nemen belangen door de vergunningverlenende instantie volledig en op juiste wijze zijn afgewogen, en dat hij gerechtigd is van die vergunning gebruik te maken.

6.8.

De rechtbank stelt vast dat het college een omgevingsvergunning - een vergunning om te mogen bouwen - aan Veldboom heeft verleend en (aldus) de realisatie van het kamerverhuurcomplex niet in strijd heeft geacht met het geldende bestemmingsplan. In artikel 14.1 van de voorschriften van dit bestemmingsplan is bepaald dat percelen die voor woondoeleinden zijn aangewezen, onder meer zijn bestemd voor “wonen, waaronder tevens begrepen bijzondere vormen van huisvesting, zoals begeleid wonen, woonzorgcombinaties en kamerverhuur”. Het bestemmingsplan ter plaatse staat derhalve toe dat de woningen van Veldboom worden gebruikt voor de verhuur van onzelfstandige eenheden (kamerverhuur). Uit de op 5 maart 2014 aan Veldboom verleende omgevingsvergunning volgt dat de aanvraag van Veldboom is getoetst aan de van toepassing zijnde regelgeving als opgenomen in het bestemmingsplan Korrewegwijk - de Hoogte 2009, het Bouwbesluit 2012, de Welstandsnota en de Groninger Bouwverordening. Het college heeft in haar besluit overwogen dat de voorgenomen activiteit niet in strijd is met het vigerende bestemmingsplan waarin de locatie de bestemming Waarde - Beschermd stadsgezicht/Wonen heeft en dat die voldoet aan de eisen zoals deze zijn opgenomen in de Welstandsnota. Voorts heeft het college de aanvraag getoetst aan de van toepassing zijnde bepalingen uit het Bouwbesluit 2012 en de Groninger Bouwverordening.

6.9.

Anders dan Veldboom heeft aangevoerd volgt uit de motivering van die beslissing niet dat het college naast de getoetste publiekrechtelijke normen de belangen van de omwonenden uitdrukkelijk bij haar besluitvorming heeft betrokken en gewogen. Veldboom heeft ook niet geconcretiseerd dat en op welke wijze het college, alvorens te beslissen, een voor de beoordeling van het onderhavige geschil relevante afweging heeft gemaakt, waarbij de belangen van [eisers] zijn verdisconteerd. Gezien het vorenstaande heeft Veldboom er niet zonder meer op mogen vertrouwen dat het gebruik maken van de vergunde bouwmogelijkheden naar maatschappelijke omstandigheden en gelet op de plaatselijke situatie niet als onrechtmatige hinder zou kunnen worden beoordeeld. Hoewel de omwonenden in het bestuursrechtelijke traject geen bezwaar hebben gemaakt tegen de verleende omgevingsvergunning heeft Veldboom er onder voormelde omstandigheden niet op mogen vertrouwen dat door de omwonenden niet met succes via een civielrechtelijke procedure tegen het door haar op te richten bouwwerk kon worden geageerd.

6.10.

Vervolgens ligt de vraag voor of Veldboom met de door haar gerealiseerde opbouw ten aanzien van één of meer eisende partijen onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 BW heeft toegebracht (en toebrengt).

6.11.

Naar het oordeel van de rechtbank levert de omvangrijke opbouw door de onthouding van licht en uitzicht, gelet op de aard, ernst en de duur daarvan, voor [eiser 1] en [eiser 2] een zeer aanzienlijke stoornis in het genot van hun eigendom op. Hiertoe wordt overwogen dat uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, als ook uit de overgelegde foto’s (zie rechtsoverweging 2.10.) en de bezichtiging van de situatie ter plaatse, gebleken is dat de hoeveelheid zon- en daglicht in de woning van [eiser 1] en [eiser 2] en hun uitzicht op de achter de bebouwing gelegen binnentuinen in belangrijke mate wordt beperkt. Waar voorheen uitzicht bestond op de binnentuinen, wordt het uitzicht van de achterzijde van hun woning permanent in belangrijke mate bepaald door de aanwezigheid van de elf meter hoge blinde muur van het kamerverhuurcomplex dat door Veldboom is gerealiseerd. De dicht op de woning van [eiser 1] en van [eiser 2] staande beeldbepalende hoge blinde muur van de uitbouw vormt - zo oordeelt de rechtbank - een troosteloos uitzicht en geeft een beklemmend gevoel. De functie en het gebruik van het balkon van [eiser 1] en [eiser 2] is vanwege de opbouw in aanzienlijke mate verloren gegaan.

Ook voor de woningen van [eiser 3] ( [straatnaam] ) heeft te gelden dat de omvangrijke opbouw zorgt voor onthouding van licht en uitzicht. Met name in de achter de woning gelegen tuin, welke tuin aan de achterzijde grenst aan het perceel van Veldboom, worden - zo heeft de rechtbank tijdens de descente geconstateerd - deze effecten ervaren.

6.12.

In enige maar aanzienlijk mindere mate wordt het uitzicht en de toetreding van zon- en daglicht in de woningen van [eiser 4] en [eiser 5] beperkt door de aanwezigheid van de opbouw. Voor (huurders van) [eiser 6] heeft naar het oordeel van de rechtbank te gelden dat de opbouw van geringe invloed is op hun uitzicht en de mate waarin bewoners van [straatnaam] van zon- en daglicht kunnen genieten.

6.13.

[eisers] stelt dat zij vanaf het moment waarop de huurders het complex van Veldboom hebben betrokken geluidsoverlast in de nachtelijke uren ondervindt en hinder vanwege de grote aantallen fietsen die in de [straatnaam] worden gestald. De klachten van omwonenden zijn geïnventariseerd door het Meldpunt Zorg en Overlast. In het licht van de uitvoerige documentatie die [eisers] omtrent door haar (maar ook door niet in deze procedure betrokken omwonenden) ervaren klachten in het geding heeft gebracht acht de rechtbank het bestaan en de gestelde aard en omvang van deze klachten onvoldoende gemotiveerd betwist. De overlast staat daarmee vast. De rechtbank volgt [eisers] in de stelling dat de gemelde overlast besloten ligt en een direct gevolg is van het feit dat het omvangrijke complex direct achter de bestaande bebouwing is opgetrokken. Door de locatie van het complex, de voor die locatie buitengewoon omvangrijke wooncapaciteit en de doelgroep waarvoor de onzelfstandige eenheden zijn gerealiseerd heeft Veldboom met de bouw van het complex een situatie gecreëerd die onafwendbaar overlast voor omwonenden met zich brengt. Een dergelijke handelen - zo oordeelt de rechtbank - dient als onrechtmatig jegens [eisers] te worden beschouwd.

6.14.

De ter beperking van de hinder en overlast voorgestelde en deels doorgevoerde maatregelen bieden naar het oordeel van de rechtbank, anders dan Veldboom bij de rechtbank ingang wil doen vinden, onvoldoende soelaas tegen het benauwende effect van de muur, het beperkte uitzicht en de verminderde inval van zon- en daglicht. Vanwege die maatregelen wordt het uitzicht en de inval van zon- en daglicht niet wezenlijk veranderd, zodat de hinder daarmee slechts in zeer geringe mate, dus onvoldoende om de onrechtmatigheid daarvan weg te nemen, wordt ingeperkt.

6.15.

Voormelde door de rechtbank geconstateerde feiten leveren naar haar oordeel jegens [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] hinder op en wel zodanig ernstig, dat gesproken dient te worden van onrechtmatige hinder die toewijzing van de primair gevorderde afbraak rechtvaardigt.

6.16.

Veldboom heeft aangevoerd dat de gevorderde afbraak leidt tot een onevenredige benadeling nu met de realisatie van het kamerverhuurcomplex een bedrag van ongeveer € 1.000.000,00 gemoeid was, daarbij in aanmerking nemend dat [eisers] geen bezwaar te gen de omgevingsvergunning heeft ingediend. De rechtbank overweegt dat aan [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] kan worden tegengeworpen dat het beter ware geweest dat zij direct bezwaar hadden gemaakt tegen de verleende bouwvergunning. Het feit dat zij dat niet hebben gedaan, maakt echter nog niet dat zij thans in redelijkheid geen amotie kunnen vorderen. Met name niet nu gesteld noch gebleken is dat Veldboom de omwonenden tevoren heeft geïnformeerd omtrent zijn voorgenomen bouwplannen. Veldboom heeft op overigens onvoldoende wijze onderbouwd dat ter zake de bouw van het complex een bedrag van € 1.000.000,00 door haar is geïnvesteerd. Het had op haar weg gelegen die stelling met redengevende stukken te onderbouwen, temeer nu blijkens de vergunningaanvraag de bouwkosten door haar werden geschat op een bedrag van € 165.000,00. Daar komt bij dat [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] kort na aanvang Veldboom hebben gesommeerd haar bouwactiviteiten te staken, hetgeen Veldboom niet heeft weerhouden van het continueren van haar bouwactiviteiten zonder alsnog het overleg met de omwonenden aan te gaan. Door dat na te laten heeft zij een financieel risico genomen, hetgeen niet aan [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] kan worden tegengeworpen. In ieder geval doet een en ander niet af aan de door de rechtbank vastgestelde door Veldboom veroorzaakte onrechtmatige hinder.

Naar het oordeel van de rechtbank weegt het belang van [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] om ongestoord genot te hebben van hun woningen zwaarder dan het belang van Veldboom om de door haar gerealiseerde opbouw voor kamerverhuur te kunnen blijven exploiteren.

6.17.

Uit het voren overwogene volgt dat de primair door [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] gevorderde afbraak van de 3 verdiepingen hoge opbouw aan de achterzijde van de woningen staande en gelegen aan de [straatnaam] en [huisnummer] te Groningen onder de hierna als redelijk te achten termijn zal worden toegewezen. De zich op het niveau van de begane grond bevindende en reeds voor de bouw aanwezige garage behoeft niet te worden afgebroken. De nevengevorderde dwangsom zal worden beperkt en gemaximeerd op de wijze als in het dictum omschreven. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.

6.18.

De primaire vordering van [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] zal worden afgewezen.

Weliswaar ondervinden zij evenals [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] overlast vanwege de opbouw maar in aanzienlijk mindere mate wordt het uitzicht en de toetreding van zon- en daglicht in de woningen van [eiser 4] en [eiser 5] beperkt door de aanwezigheid van de opbouw.

Overlast huurders

6.19.

Voor zover [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] [naam] aan de primaire vordering ten grondslag hebben gelegd dat verhuurder Veldboom onrechtmatig handelt omdat hij de door de huurders van het appartementencomplex veroorzaakte (geluids)overlast op onvoldoende wijze heeft beteugeld verwijst de rechtbank naar hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 6.13. en oordeelt de rechtbank voorts als volgt. In zijn uitspraak van 16 oktober 1992, LJN ZC0719, heeft de Hoge Raad uitgemaakt dat een verhuurder op grond van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt jegens omwonenden gehouden kan zijn alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de door een huurder veroorzaakte overlast te beëindigen, waaraan niet afdoet dat omwonenden ook een rechtstreekse actie tegen de overlast veroorzakende huurders kunnen instellen. Naar het oordeel van de rechtbank is voor het ontstaan van die verplichting in elk geval vereist dat de verhuurder door die omwonenden op het bestaan en de ernst van de overlast uitdrukkelijk is gewezen en is verzocht daaraan een einde te maken. Uit de correspondentie volgt genoegzaam dat Veldboom door de omwonenden is aangespoord om maatregelen ter voorkoming van verdere overlast te treffen. Uit de meest recente producties die [eisers] in het geding hebben gebracht volgt dat de overlastproblematiek niet is opgelost. Evenwel acht de rechtbank gevorderde verwijdering van het complex niet de aangewezen oplossing om overlast veroorzakende huurders aan te pakken. Ter voorkoming van (geluids)overlast liggen minder verstrekkende oplossingen in het bereik van de verhuurder. Een voor de hand liggende effectieve wijze van beëindiging van overlast zou kunnen worden gevonden in ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een tekortkoming van de huurder jegens de verhuurder, gevolgd door ontruiming van het gehuurde. Voor zover onrechtmatig handelen aan de zijde van Veldboom aan de tot amotie strekkende primaire vordering van [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] ten grondslag is gelegd kan zulks evenmin tot toewijzing van de primaire vordering van die partijen leiden.

Herstel schuur

6.20.

Voor zover de primaire vordering strekt tot herplaatsing van het door Veldboom verwijderde schuurtje zal deze worden afgewezen. Veldboom heeft gemotiveerd betwist dat het door haar verwijderde schuurtje in de nabijheid van de brandgang gelegen aan de achter zijde van het kamerverhuurcomplex eigendom is van [eiser 3] . [eisers] hebben niet (althans onvoldoende gemotiveerd) weersproken dat het schuurtje gebouwd was op het kadastrale perceel dat thans eigendom van Veldboom is. [eiser 3] heeft gesteld dat de voormalige eigenaar van het perceel ( [voormalige eigenaar] ) haar in 1985 het gebruiksrecht op de schuur heeft verleend. Uit die stelling volgt dat zij de grond waarop het schuurtje heeft gestaan als houder heeft gebruikt en nimmer het bezit daarvan heeft verkregen, hetgeen een rechtmatig beroep op verkrijgende verjaring uitsluit.

Schadevergoeding (verwijzing schadestaatprocedure)

6.21.

Gezien de afwijzing van de primaire vorderingen van [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] dient de rechtbank te beslissen over de subsidiaire vordering tot vergoeding van immateriële en materiele schade van die partijen, althans dient zij te beslissen op de, ter vaststelling van de schade, gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure.

6.22.

In rechtsoverwegingen 6.13 en 6.19 heeft de rechtbank overwogen en beslist dat Veldboom vanwege het plaatsen van de opbouw en het onvoldoende beperken van door haar huurders veroorzaakte overlast onrechtmatig handelt jegens [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] .

Ten aanzien van de gestelde waardedaling van de woningen van [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] als gevolg van de opbouw en de (geluids)overlast oordeelt de rechtbank het volgende. De overlast en de aanwezigheid van het omvangrijke kamerverhuurcomplex aan de achterzijde van de woningen zijn factoren waarvan de rechtbank aannemelijk acht dat deze in meer of mindere mate een waarde drukkend effect sorteren op de woningen van [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] . Derhalve zal de vordering Veldboom te veroordelen die schade te vergoeden en deze te doen vaststellen in een schadestaatprocedure worden toegewezen.

6.23.

De rechtbank overweegt ten overvloede dat slechts ruimte bestaat voor vergoeding van voornoemde materiële schade in de door [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] gevorderde zin indien - anders dan in dit vonnis naar aanleiding van de vorderingen van [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] is bepaald - om wat voor reden dan ook niet tot afbraak van de opbouw wordt overgegaan. De rechtbank acht in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen geen gronden aanwezig reeds thans ter vaststelling van de schade tot benoeming van een deskundige over te gaan.

6.24.

Naar het oordeel van de rechtbank is niet voldoende onderbouwd dat [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] voor vergoeding vatbare schade hebben geleden vanwege gederfd woon- en leefgenot en dat zij in hun persoon zijn aangetast vanwege de uitbouw. Aannemelijk is dat in meer of mindere mate sprake zal zijn van een gevoel van onbehagen, maar dat sprake is van psychisch letsel is onvoldoende onderbouwd. In zoverre zal de subsidiaire vordering Veldboom te veroordelen tot immateriële schadevergoeding worden afgewezen.

Uitvoerbaar bij voorraad verklaring

6.25.

[eisers] heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. In verband met het onomkeerbare karakter van de afbraak heeft Veldboom zich daartegen verzet. Ter comparitie heeft [eisers] toegelicht de executie van een eventueel veroordelend vonnis niet eerder ter hand te zullen nemen dan nadat daarover in hoger beroep zal zijn beslist. In die stellingname ziet de rechtbank ten aanzien van de amotie aanleiding de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring af te wijzen.

Proceskosten

6.26.

Veldboom zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van hen worden tot op heden begroot op:

- dagvaarding € 110,18

- vast recht 282,00

- salaris advocaat 1.356,00 (3 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.748,18

6.27.

Nu de vorderingen van [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] deels zijn toe- en afgewezen zullen de proceskosten tussen hen en Veldboom worden gecompenseerd aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt.

Nasalaris

6.28.

De door [eisers] gevorderde veroordeling in de nakosten is in deze procedure toewijsbaar, maar slechts voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot; de nakosten zullen derhalve op de hierna aangegeven wijze worden toegewezen.

7 De beslissing

De rechtbank

op de vorderingen van [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3]

7.1.

veroordeelt Veldboom tot volledige afbraak van de zich op de (voormalige) garage aan de achterzijde van de woningen staande en gelegen aan de [straatnaam] en [huisnummer] te Groningen bevindende 3 etages hoge opbouw, uiterlijk te voltooien binnen vijf maanden na betekening van dit vonnis aan haar,

7.2.

veroordeelt Veldboom aan [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] gezamenlijk een dwangsom te betalen van € 2.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 7.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, zulks tot een maximum van

€ 200.000,00 is bereikt,

7.3.

veroordeelt Veldboom in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] tot op heden begroot op € 1.748,18,

op de vorderingen van [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6]

7.4.

veroordeelt Veldboom tot vergoeding van schade (als bedoeld in rechtsoverweging 6.22.) die [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] zullen lijden indien naar aanleiding van de onder rechtsoverweging 7.1. bedoelde beslissing niet tot afbraak van de opbouw zal worden overgegaan, welke schade bij staat dient te worden opgemaakt,

7.5.

compenseert de proceskosten van [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] enerzijds en Veldboom anderzijds, aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt,

op de vorderingen van [eisers]

7.6.

veroordeelt Veldboom in de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van [eisers] begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

 

 

15_org 15_org